河海不擇細流

記者陳韋帆／台北報導

▲一名女子憂房屋遭法拍，急售屋後需繳納房地合一稅，一算下被法拍竟比較划算。（示意圖／記者陳韋帆攝影）

還不了債一定要售屋嗎？一名女子近期房屋因多年前欠債收到「法院查封」通知，擔憂流入法拍，遭打8折起標，決定自行售屋，成功以市價1200萬售出，事後收到337.4萬的「房地合一」稅單，加上房仲費用，驚覺當初不如索性讓法院拍賣，還可大省近100萬。

該女男友4年多前為表愛意，將名下房屋無償贈予給她，從負債族瞬間晉升有房族，似乎迎來美好人生，孰知，去年上半年突然收到「法院查封」通知。

原來，女子多年前曾拖欠信貸，債權遭銀行出售資產公司，她早忘記了此事，而債權公司發現她擁房產後，向法院聲請了查封登記。她擔憂房屋遭法拍會以賤價標脫，立即尋找房屋仲介出售，運氣不錯，由於去年上半年房市景氣不錯，仲介迅速以1200萬售出，與市價相差無幾。

原以為事情告一段落，女子近期突然收到「房地合一」補稅通知，共337.4萬元，讓女子頓時傻眼。

正業地政士事務所所長鄭文在表示，該女當初取得房地現值約206萬元，售價是1200萬元，獲利約994萬元，扣除30萬元費用，獲利約964萬元，依房地合一稅制，「持有期間2年以上未滿5年」，稅率以35%計算，所以必須繳納337.4萬。

不過，如果該女當初不要售屋，直接將房屋讓法院查封拍賣，反而可獲得「非自願售屋」，房屋取得時間10年內20%、10年後15%的稅率。

鄭文在說，「我們假設該女持有房屋以市價9折標脫，也就是1200萬*0.9=1080萬拍定，回推20%房地合一稅，則僅需繳納168.8萬。相較自行售出，兩者稅金足足價差48.6萬，加上48萬的仲介費用，整整相差近96.6萬，相當驚人。」

鄭文在建議，女子收到法院查封通知後，積極售屋還債的初衷令人肯定，可惜在稅制上未經過精算評估，近期銀行不斷升息，疫情也導致國內景氣不穩，若因無法繳交貸款，收到查封法拍通知，不妨先諮詢專業地政士，再行決定售屋或進行法拍，才能做出最有利的判斷。